Cómo calcular la rentabilidad de un arriendo (Cap Rate y NOI) en Chile
Si tienes una o varias propiedades en arriendo, hay una pregunta que deberías poder responder en segundos: ¿cuánto rinde realmente cada una? No el arriendo que cobras, sino la rentabilidad neta después de gastos. La mayoría de los inversionistas en Chile lo calcula "a ojo" o no lo calcula. Y ahí empiezan las malas decisiones.
En esta guía te muestro las dos métricas que sí importan —Cap Rate y NOI— con un ejemplo en pesos y los errores que casi todos cometen.
Rentabilidad bruta: el número que engaña
La rentabilidad bruta es la más fácil y la más tramposa. Se calcula así:
Rentabilidad bruta = (Arriendo anual ÷ Valor de la propiedad) × 100
Si arriendas en $600.000 al mes una propiedad que vale $120.000.000:
- Arriendo anual: $600.000 × 12 = $7.200.000
- Rentabilidad bruta: ($7.200.000 ÷ $120.000.000) × 100 = 6%
El problema: este 6% ignora las contribuciones, los gastos, los meses sin arrendar y la mantención. La rentabilidad real siempre es menor. Por eso necesitas el NOI.
NOI: el ingreso operativo neto
El NOI (Net Operating Income) es lo que realmente te queda al año después de los gastos de operar la propiedad, antes de impuestos a la renta y del crédito hipotecario. La fórmula:
NOI = Ingresos por arriendo − Gastos operativos
Siguiendo el ejemplo, los gastos operativos típicos en un año serían:
| Concepto | Monto anual |
|---|---|
| Contribuciones SII (4 cuotas) | $520.000 |
| Mantención y reparaciones | $400.000 |
| 1 mes sin arrendar (vacancia) | $600.000 |
| Seguro y gastos varios | $180.000 |
| Total gastos | $1.700.000 |
Entonces: NOI = $7.200.000 − $1.700.000 = $5.500.000 al año.
Cap Rate: la rentabilidad que usan los profesionales
El Cap Rate (tasa de capitalización) toma el NOI y lo divide por el valor real de la propiedad. Es la métrica que usan los fondos de inversión porque permite comparar propiedades distintas con un solo número:
Cap Rate = (NOI ÷ Valor de la propiedad) × 100
Con nuestro ejemplo: ($5.500.000 ÷ $120.000.000) × 100 = 4,58%.
Fíjate en la diferencia: la rentabilidad bruta decía 6%, pero el Cap Rate real es 4,58%. Esa brecha de 1,4 puntos es exactamente lo que la mayoría no ve — y lo que separa una buena inversión de una mediocre.
¿Qué Cap Rate es "bueno" en Chile?
Depende del tipo de activo y la comuna, pero como referencia general para departamentos residenciales en Chile:
- Bajo 4%: normalmente significa que estás pagando caro la propiedad (típico en comunas premium).
- 4% a 6%: rango habitual y saludable para arriendo residencial.
- Sobre 6%: atractivo, pero revisa por qué — puede haber mayor riesgo, vacancia o plusvalía baja.
Los 3 errores más comunes
- Olvidar la vacancia. Asumir 12 meses arrendados todos los años infla la rentabilidad. Considera al menos medio mes a un mes de vacancia anual.
- No contar las contribuciones. Las 4 cuotas del SII son un gasto real y recurrente que mucha gente deja fuera.
- Mezclar el crédito. El Cap Rate se calcula sin el dividendo hipotecario, para medir la propiedad en sí. El crédito se analiza aparte (rentabilidad sobre el capital invertido).
Hazlo automático
Calcular esto a mano para una propiedad es manejable. Para cinco o diez, con arriendos en UF, contribuciones que vencen en distintas fechas y gastos repartidos en el año, el Excel se vuelve un dolor de cabeza. En DCIC IQ Patrimonial el NOI y el Cap Rate se calculan solos por cada propiedad, y puedes preguntarle al Asistente IA "¿qué propiedad me rinde más?" y tener la respuesta al instante, con tus datos reales.